当时的《租务条例》为租客，尤其是低租金租客，提供了非常强有力的保护，其核心可以概括为“租客有绝对的续租权，而业主几乎没有收楼权”。
条例主要适用于1981年6月19日之前建成的住宅楼宇的租约。皇室大厦这类五十年楼龄的旧楼，完全符合这个条件。
租客的“铁王座”——绝对的续租权
这是最致命的一条，也是让开发商最头疼的地方。
受保障租约在期满后不会终止，而是自动以类似条件按年或按月续期，直到租客主动迁出或法庭发出收楼令为止。
续租后的租金涨幅受到严格限制，远低于市场水平。这意味着租客可以用极低的成本长期占用单位。
业主如果想收回物业，唯一的途径是向土地审裁处申请收楼令，而申请必须基于《条例》中明确规定的极其有限的几条理由。这些理由可以看作是业主能够破局的“钥匙”，但每一把都异常沉重。
即使以“重建”为由申请收楼，也意味着漫长的法律程序。对于追求资金快速周转的开发商来说，时间就是金钱，拖延一两年是无法承受的成本。
《租务条例》为旧楼租户铸造了一副坚实的法律铠甲，使得旧楼重建变得异常艰难。
而余海东就是要巧妙地利用了这一点，将法律武器化为商业策略，兵不血刃地吓退所有竞争对手，为自己以极低成本吞下肥肉创造了绝佳条件。
金碧辉煌顶楼的办公室内，余海东正悠闲地品着茶，听着叶梓媚的汇报。
“东哥，根据罗律师团队的分析，‘皇室大厦’地块的市场估值应该在四亿五千万左右。但因为有租户问题，清盘人预计拍卖起拍价会定在三亿八千万。”叶梓媚将一份报告放在余海东面前。
余海东轻轻吹开茶汤上的浮沫，头也不抬：“新鸿基和长江那边有什么动静？”
“都在观望。这块地虽然位置好，但搬迁成本太高，而且耗时耗力。听说新鸿基的估算是要额外投入至少五千万和一年半时间才能完成清场。”
“一年半...”余海东微微一笑，“太久了，他们等不起。再说...我们还可以让这个时间更久一点。”
他放下茶杯，“我们等得起。告诉罗律师，是时候启动‘社区关怀计划’了。”
罗文锦律师很快行动起来。他没有动用任何江湖关系，而是以“社区发展关注组”的名义，聘请了几位资深社工和社区组织者，在皇室大厦的住户中开展起了“社区服务”。
他们为老人们组织免费的医疗检查，为困难家庭申请政府补助，还为住户们开设了“租户权益讲座”，详细讲解《业主与租客条例》中关于租客权益的条款。
很快，一个“皇室大厦住户权益维护会”成立了。在罗文锦团队的专业指导下，住户们意识到自己作为受保障租客的权利，纷纷表示将坚决维护自己的居住权，反对任何形式的强制搬迁。
但这仅仅是第一个困局。
与此同时，余海东通过包爵士的关系，联系上了香江大学历史系的几位教授。在一次精心安排的晚宴上，余海东看似无意地提起了皇室大厦的历史价值。
“听说那栋楼是五十年代初建的，算是战后第一代商住大厦，很有时代特色啊。”余海东惋惜地说，“要是拆了，铜锣湾就又少了一个历史见证。”
几天后，一份由多位历史学者联署的《关于保留皇室大厦作为战后建筑代表的建议书》被送到了古物咨询委员会。报告中详细阐述了皇室大厦的建筑特色和历史意义，建议将其列为“二级历史建筑”。