饭后，几人来到包爵士的书房里饮茶。包爵士看向余海东：“有人把你的事都跟我说了，包括你整合荃湾的废料处理、装修、小巴线，形成了一个小的商业闭环。你不仅能做事，还能把事做得长久，这很难得。”
他顿了顿，从旁边的抽屉里拿出一张折叠的图纸，摊在桌上，“不过，有些事，光懂江湖和小生意还不够——比如九龙仓的事。”
余海东凑过去看，图纸上画着密密麻麻的线条，标注着“九龙仓花园 1-12栋”“物业费收缴率 85%”“业主抗议记录 3次”等字样。
桑达士在他旁边坐下，解释道：“九龙仓是包先生 1980年收购的项目，现在由英资团队管理，但问题很多，业主已经抗议了三次。”
“你看看，这是九龙仓花园最近的情况。”包爵士指着图纸上的红色标记，“英资团队定的物业费是每平方英尺 2.5港元，比周边小区高 30%，但服务却跟不上——8栋楼没电梯，安保是外包的，半年内丢了 3户业主的东西。
业主找英资团队谈判，他们只说‘会改进’，却没做任何实际动作。你觉得该怎么弄？”
余海东心里一凛——包爵士这是意有所指啊。他没有立刻回答，而是拿起笔，在图纸上圈出“物业费 2.5港元”和“无电梯”两个标记。
“包爵士，我觉得问题出在‘性价比’上。”余海东的语气很肯定，“业主交了高价物业费，却没得到相应的服务，自然会抗议。要是我来做，会分两步：
第一步，调整物业费，比如给 60岁以上的老年业主打 7折，他们大多退休在家，收入不高，打折能减轻他们的负担；
还可以推出‘物业费抵扣服务’，业主交物业费，能兑换便民服务中心的装修代金券或者小巴优惠券，这样业主会觉得‘划算’。
第二步，加装电梯，虽然每栋楼要花 25万港元左右，但加装后，顶楼的空置单位能租出去，每月能增加不少收入，长期看是划算的。”
余海东放下笔，“之前荃湾便民服务中心的物业费收缴率只有 70%，推出这些措施后，升到了 95%，业主满意度也很高。要是把这个模式用到九龙仓花园，效果应该会很好。”
包爵士看向桑达士：“桑达士，你觉得这个办法怎么样？”
桑达士拿出个笔记本，快速写写画画地计算着：“九龙仓花园有 1200户业主，老年业主大概占 30%，打 7折的话，每月会减少约 10万港元收入；
加装电梯需要 200万港元，分两年摊销，每年 100万港元。但顶楼有 24个空置单位，每个月能租 3000港元，一年能增加 86.4万港元收入；
再加上拖欠的物业费能收回来，算下来其实亏不了多少，反而能提升项目的口碑。”
包爵士笑了笑，收起图纸：“阿东，你不仅懂江湖，还懂生意，我没看错人。英资团队懂生意，却不懂江湖；我的团队懂航运，却不懂地产运营。九龙仓现在缺的，就是你这样的人。”
余海东心里一动，知道包爵士要进入正题了。他端起茶杯，敬了包爵士一杯：“包爵士，您要是有什么吩咐，尽管说，我能做的，一定尽力把事情做好。”
包爵士放下茶杯，桑达士从公文包里拿出另一张更大的图纸，铺在桌上——这张图纸比之前的详细得多，上面画着尖沙咀东部的地图，标注着“待开发地块 A、B、C”“规划酒店”“会展中心”等字样，右下角印着“九龙仓地产”的 logo。
“这是九龙仓东部的待开发地块，总面积约 5万平方英尺，原本计划建酒店和会展中心，但英资团队跟业主谈不拢，一直搁置着。”
桑达士指着图纸上的红色区域，“这里有 10户旧业主，3户是社团的人，2户是老街坊，5户是小商户，英资团队派律师谈了半年，只谈成了 2户，剩下的 8户都不愿意搬，地政署已经发了警告，要是年底前还不开发，就要收罚款。”
包爵士看向余海东，眼神里带着信任：“你跟社团的关系不错，也懂怎么跟老街坊、小商户打交道。我想请你做九龙仓项目的‘执行顾问’，负责三件事：