爱说不说，罗阳随即给了董萱一个白眼。
顿时引来一阵咯咯的笑声。
“怕你下属总结的不到位，我就帮你捋一下重点吧。”
笑过之后，董萱开始讲解：“你们已经和银行方面初步达成一致意见，接下来就要去接触兆和，就收购的事项进行谈判，后期还需要邀请银行介入，进行三方协商，通过一揽子协议解决债务问题......”
“不对啊？”
罗阳皱眉道：“在第一轮谈判的时候，我们和涌城银行就债务重组、重新厘定债务利率、部分债务在一定年限内转化为持股等方案上达成了一致意见，按照现在这种状况，之前谈出来的成果岂不是都要推翻？”
“为什么要推翻呢？”
董萱饱含深意的笑了笑：“为什么不能是三方协商未果，我们银行方面没收兆和地产魔都分公司所有资产，在此基础上，你们灵石宫集团按照和我们达成的一致意见进行收购？”
罗阳：“......”
还能这么操作？
“呵呵......”
罗阳自嘲的笑了笑道：“原来我成了银行和兆和翻脸的底牌。”
“对于你而言，不管是从兆和手里拿下这个项目，还是从银行手里买下这个项目，需要付出的收购资金并没有增加或减少。”
董萱说到这里的时候，面露抱歉的神色道：“楚云瑶接手你们公司收购这个项目的事宜之后，我就被排除在核心团体之外，有些关键信息都后知后觉了。”
罗阳阴沉着脸，没有说话。
露出这副表情，倒不是在责怪董萱。
实际上早在一个多月之前，他就接触了兆和地产魔都分公司的财务总监周南江，结果却是只关心总经理吕睿诚的贪污证据，以及整个项目的造价成本。
错过了提前知道兆和总部从魔都分公司这边抽调了多少资金的信息。
这是他第一个失误的地方。
第二个失误之处就是接触吕睿诚的时间。
正常来讲，他拿到吕睿诚的把柄之后，就应该在第一时间里去拿捏下这个关键人物。
结果却因为自己沉浸在美原油期货市场的收益中，认为自己接下来不缺钱了，因此并没有把收购这件事重视起来，导致了现在后知后觉的结果。
虽然就像董萱刚才说的那样，结果没有改变。
可是在这桩收购商业案例中，他犯了好几个错误，要不是三家银行那边因为急需他这样有实力的托底目标，说不定就要吃一个大亏。
果岭上一片沉默的时候，吕睿诚心里打起了小九九。
因为之前罗阳许诺了他能拿到好处，可最终结果要是演变成银行强行收走项目，再和罗阳之间谈收购，这个许诺的基础就不存在了。
“董行，您觉得我们公司总部会在三方协商中妥协吗？”
吕睿诚突然开口，打破了沉默的气氛：“如果要强行收走项目，光魔都这边的一个项目还不够啊，而且你们还需要通过打官司，法院判决后才能执行，这一来二去的，要耗费不少时间。”
“难道吕总还有更好的办法？”
罗阳从走神中收回发散的思维，看着吕睿诚道：“不妨直说，如果真的有效，之前答应你的不会少。”
“如果这个项目最终要走向打官司，对于协商三方来讲，属于三败俱伤的结果。”
吕睿诚组织着语言缓缓道：“还不如说动我们公司总部，继续投入一部分资金，将未完成的一期项目竣工掉，同时把还没开工的二期部分切割出来......”
当他说到这里的时候，罗阳瞬间就知道了后续的内容。
按照吕睿诚的说法，已竣工的一期项目包含价值5~6个亿的商业裙楼，以及一栋总价值达到20个亿出头的商业办公大楼，只要银行方面愿意将债务展期，开发公司也恰好在这段时间里出售掉商业部分，回笼资金来偿还贷款，而已经竣工的商业办公大楼也能对外出租，就可以形成良性还贷循环。
果然，接下来说的内容和罗阳理解的差不多。
“至于切割出来的二期地块，兆和就不参与开发了。”
吕睿诚继续道：“以浦发、华夏和涌城三家银行的人脉关系，加上主管部门想要解决这个烂尾项目的心态，完全沟通和协商出切割一二期地块，甚至改变二期用地规划用途以及设计方案的最佳结果。”
“吕总的意思是把二期地块卖给罗总？”
这时候董萱也听明白了：“你们项目总共80亩建设用地，一期用掉了多少的？”
“现在还不能一概而论的拆分一二期各自用地多少。”
吕睿诚解释道；“因为项目是整体设计的，绿化率和容积率也是从整体布局来考虑，因此在一期项目里的绿化占比不高，但是因为业态的分布，使得一期的广场比较大，所以在后续做切割的时候，要对地块的规划方案进行重新调整。”
“这个没关系。”
罗阳摆了摆手道：“调整规划方案是一回事，但是你们在做整体设计的时候，采光率和楼间距在规划审核的时候肯定是符合标准的，所以从主管部门的角度考虑，即便做切割，但是规划方案还是可以沿用你们的整体方案，需要调整的无非就是切割出来地块上建筑设计以及建筑业态的改变，实际上完全可以当作是你们对二期方案的调整，没必要想的这么麻烦。”
“没想到罗总在这方面也很精通。”
吕睿诚惊讶道：“这个思路完全没问题，而且沿用整体规划条件的话，因为一期设计中浪费了不少容积率，切割出去的二期可以设计出更多面积的大楼。”
“所以二期剩下多少亩地？”
“这么算的话，二期还剩下32亩地。”
吕睿诚想了想道：“容积率因该可以提高到3.8的样子，也就是说可以建一栋总面积超过8万平米的办公大楼，单层3000平米左右，楼高26层的样子......”
“08年拿下来的时候亩单价是1537万左右，现在那边的地价已经提升了不少，加上提升的容积率，我估计差不多要2500万才能拿下一亩。”
罗阳也随即算了一笔账：“32亩地，差不多要8个亿。”
当然，因为调整容积率和调整业态，这8个亿里一部分要给到国土部门，兆和能拿到手的也就6.5~7个亿的样子，这还没计算土增税。
可不要小看土增税。
土地增值税采用四级超率累进税率。
具体为增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；超过50%至100%的部分，税率为40%；超过100%至200%的部分，税率为50%；超过200%的部分，税率为60%。
当初兆和以1537万/亩拿下的土地，现在如果以2000万/亩出售，中间增加部分差不多要算到30%的税率这一级。
话说回来，如果兆和能以6.5~7个亿的价格把二期地块卖给罗阳，加上商业部分销售收入的5~6个亿，等于一下子回流了12~13个亿的现金流。