“第三步，公司将所有这些抵押贷款打包，发行两种凭证:优先级凭证——年息6%，由阿斯特土地增强担保——卖给保守投资者;次级凭证由您的银行全部持有，博取高收益。”
“第四步，等待危机。如果危机爆发，大量借款人违约，公司获得抵押土地的所有权，以极低价收购整片街区。如果危机不来，公司也能获得可观的利差收益——12%的贷款利息减去6%的凭证利息。”
他抬起头，看向拉里，眼中闪烁着兴奋和一丝难以置信，
“这不仅仅是在抄底土地，利文斯顿。这是在……用整个金融市场的钱，为我们收购土地提供弹药。优先级凭证的投资者以为自己在买一份安全的固定收益产品，但实际上，他们的钱正在被我们用来，押注纽约地产市场的崩溃?”
“更准确地说，”拉里纠正道，脸上再次露出那种棋手式的微笑，“是押注——‘恐慌会导致优质资产被错误定价’。优先级凭证的投资者获得了他们想要的安全和稳定收益。我们获得了低成本资金和危机中的收购能力。而那些在未来恐慌中被迫出售土地的业主……”
拉里没有说完，但意思非常清晰，这是地产抵押信托公司和小地产主的对赌。而他们的绝望，将成为纽约地产帝国的基石。
老夫人缓缓站起身。缓步走到窗前，背对着房间，望着窗外第五大道。阳光透过玻璃，在她银色的发髻上镀了一层淡金。
良久，她转过身，目光直视拉里。
“这个计划，利文斯顿先生，它很……优雅。”老夫人选了一个罕见的形容词，
“它解决了我们讨论过的所有问题:如何在有钱时锁定低价土地，如何在危机爆发时仍有充足资金，如何将阿斯特家族的土地信用转化为金融杠杆。它甚至，”她顿了顿，语气里有一丝复杂的感慨，“完美绕过了我公公‘绝不出售土地’的祖训。我们没有出售土地，我们只是用它……增强了信用。”
她走回茶几旁，拿起拉里画的那张草图，仔细端详。然后，她抬起头，看向儿子，
“约翰，你怎么看?”
阿斯特四世与母亲对视，眼中是毫不掩饰的兴奋和决心，“母亲，我认为我们应该做。这可能是阿斯特家族一百年来，最大的一次扩张机会。我们不再只是被动的收租者，我们要成为……纽约的塑造者。”
老夫人缓缓点头。她将草图放回茶几，重新坐回翼背椅，姿态端庄如女王。
“那么，利文斯顿先生，”她说，声音恢复了惯常的平静，但淡蓝色的眼底深处，有什么东西被点燃了，
“细节。我们需要律师、精算师、信托文件。优先级凭证的发行规模、利率、期限。次级凭证的权益结构。阿斯特家族土地作为增强担保的具体法律安排。以及……”她顿了顿，目光如炬，
“——这家信托公司的名字。它应该有一个，能体现我们合作精神的名字。”
“关于名字，我觉得可以就叫——大都会土地抵押信托公司，简单、直接，不引人注目，但暗含雄心。”拉里提议道。
老夫人微微颔首，脸上第一次露出了真正意义上的、轻松的微笑。
“一个同样优雅的名字，是吗？约翰。”老夫人看向自己的儿子。
阿斯特四世点点头，“是的！说到底，这件事要办成，我们需要发挥各自的优势——正如这个名字一样。哦，对了！拉里，关于地产抵押公司的股权分配，您是怎么想的？”
话题终于说到最核心的点上了！
拉里脸上浮现出早该如此的默契笑容，沉思了几秒，他环视两人，坦诚的说道，
“老夫人，约翰！在这场生意中，我们各自都会贡献无可替代的作用。没有阿斯特家族的名誉，我们不可能融到太多钱；而没有我的操作，信托可能也无法达到最精妙的操作——毕竟，我是那个能在地铁铺设前建议约翰收购地铁沿途土地、并且现在能看到未来危机的人。”
拉里这话是委婉的提醒阿斯特家族，别想着用我的创意去找其他人合作。没有我这种穿透历史迷雾的眼睛，你们也不会真的达成利益最大化。
当然，这就只是一种委婉的提醒，阿斯特四世和他的母亲精明到家，不会看不到自己独一无二的作用的。
拉里的话说完，母子两人同时默契的点头表示认同……
“我建议股权一人一半，阿斯特家族占比50%，我个人占比50%，”拉里斟酌着词语说道，“初始的资本不用太多，地产抵押信托其实注册资金只需要200万美元，我们各出100万。但我可以借用银行或者券商渠道发行公司债。而当我们拿到第一批抵押品，我们又可以发行优先、劣后两种收益凭证，此时，我的信托银行资金就可以入场了……
所以，我们只需要再做好分批、定量、按照能力收购土地，那么我们就可以在风险可控的基础上完成土地的收购。等到这次危机过后……售卖那些零星土地，保留整片土地。总之，未来可期！”
拉里再次强调了这个项目的整体风险和收益情况，目的是再次强调两者的风险收益比，以及各自不同的、无可替代的作用，而各50%的股权份额，也是对两者最公平的答案。
阿斯特四世再次看向自己的母亲，而老夫人看向拉里的目光里都是欣赏和肯定。
“这是个好主意！”阿斯特四世总结道，“利文斯顿先生，我们——阿斯特家族在纽约最正统的继承者——将会怀着坦诚和互利的态度跟您合作。在我们咨询过家族的律师之后，我们就可以着手成立大都会土地抵押信托公司。”
“这是我的荣幸！”拉里笑着说道。
老夫人平静的注视着拉里，说道，“很好。那么，利文斯顿先生，您认为我们什么时候可以开始?””
“越快越好，夫人。”拉里说，目光扫过墙上的日历——今天是1893年4月17日，“我建议，本周内完成法律文件起草。下周一，我的银行团队会与您的律师会面。五月中旬，完成公司注册和首轮抵押贷款筛选。六月初，发行第一批优先级凭证。而到今年秋天……”
他顿了顿，望向窗外——第五大道上的积雪已基本融化，肮脏的雪水汇入路边的排水沟，哗哗流淌，像时间本身不可阻挡的奔流。
“到今年秋天，”他轻声说，像在陈述一个早已注定的预言，“当第一片枯叶落下时，我们应该已经准备好，迎接纽约百年未遇的寒冬了。”