“张总太客气了，怎么敢劳您大驾亲自下来。”陈秉文连忙握手。
“应该的。陈生现在是港岛商界的后起之秀，我们华润很想多和你这样的青年才俊交流学习。”
张建华笑着引路，“楼上会议室聊。”
会议室里已经泡好了茶。
寒暄几句后，张建华切入正题：“陈生，上次国伟回来，转达了你对天水围开发的一些看法，很有见地。
不瞒你说，这个项目现在确实是我们的一块心病。
投入巨大，推进缓慢，集团内部压力也很大。
今天请你来，就是想更深入地听听你的想法。
特别是你对港岛未来地产走势的判断，以及对我们这个项目有什么具体建议。”
张建华满脸笑容，态度非常诚恳。
陈秉文知道这是关键时刻，必须拿出真材实料。
他沉吟片刻，组织了一下语言，开口说道：“张总，李经理，那我就直说了。
我认为，看待天水围，不能只把它当成一个地产项目。”
“哦？那应该当成什么？”张建华感兴趣地问。
“国家战略。”陈秉文沉声吐出四个字，“这是中资在港第一个，也可能是九七前唯一一个能成片开发的大型新市镇。
它的政治象征意义，远大于商业收益。
上面看重的，不是华润靠它赚了多少钱，而是能不能在港英政府眼皮底下，证明华润有能力规划、建设、管理一个现代化的城市社区。
这是给九七后看的样板间。
如果做不好，或者拖得太久，外界会怎么看？
会说中资企业空有资金，没有执行力。
这会直接影响未来所有中资企业在港的发展空间和信誉。”
张建华和李国伟相互看了一眼，表情都严肃起来。
这个高度，他们内部讨论过，但没陈秉文说得这么直白和尖锐。
陈秉文正要接着说下去，张建华突然挥手打断他的话，然后说道：“陈生，请稍等一下。
你的观点非常重要，我让公司的管理层都来听一听，学习学习！”
说完，他立刻对李国伟吩咐：“国伟，马上通知在港的各部门负责人，立刻到一号会议室开会！”
李国伟愣了一下，随即立刻应声出去打电话。
不一会，呼呼啦啦，十几位华润的管理层陆续赶到。
张建华又郑重的将陈秉文介绍了一遍，这才请陈秉文重新开始。
陈秉文清了清嗓子，面对满屋子华润的中高层，继续说道：“刚才说到，天水围是战略项目。
既然是战略，就不能用普通生意的眼光来看待。
当前最大的问题，是摊子铺得太大，想一口吃成胖子，结果消化不良。”
他拿起一支笔，走到会议室的白板前，画了一个大圈，又在里面画了几个小圈。
“我的建议是，整体规划，分步实施，滚动开发。”
“第一步，战略收缩，聚焦核心。”他在大圈里圈出一个小块，“把所有资源集中起来，优先打造一个‘样板示范区’。
就选最先启动、位置最好的一两个片区，集中所有人力、物力、财力，高标准、高质量地把核心区的基础设施彻底做完善。
道路、水电、通讯、学校、医疗站、社区中心、还有一个像样的小型商业广场。
目的就是让市民和投资者能亲眼看到一个实实在在的、生活便利、品质有保障的新区雏形，这样才能快速建立市场信心。”
台下有人点头，有人沉思。
“第二步，以点带面，滚动发展。”
陈秉文继续说道，“利用核心示范区成功运营后产生的示范效应、人气和稳定的现金流，再将这些收益投入到下一个相邻片区的开发中。
就像滚雪球一样，成熟一片，开发一片，出售一片，回收资金再投入新开发。
这样每一步的投资规模相对可控，资金压力小，风险也低，每一步都走得扎实稳健。”
“陈生，”一位负责工程的经理提问，“这样一来，整体开发周期会不会拉得很长？”
“慢就是快。”陈秉文回答，“现在贪快，资金链紧张，项目停滞，反而是最慢的。
用滚动开发，虽然看上去慢，但每一步都走得很稳，资金压力小，反而能持续推动，最终的总时间未必比现在这种僵持状态长。
而且，风险可控。”
港岛目前房地产价格高涨，大家都想着快点建好然后赚上一波。
却没考虑过未来会发生地产崩盘。
陈秉文心里清楚，天水围这种周期长、投入大的项目，必须预留足够的安全边际。
“陈生，”那位工程经理追问，“您说的风险可控是指？”
“资金链风险。”陈秉文直截了当说道，“现在全港地产都在高位运行，融资成本高，销售回款压力大。
如果遇到市场调整，高杠杆的项目最先撑不住。
滚动开发，每个阶段投入有限，即便市场短期波动，也有回旋余地。”