陈秉文沉吟片刻，“这块地......具体规划用途是什么？
是工业用地还是其他性质？”
“土地性质是工业用地。屈臣氏当时的借款理由是计划自建新的仓储物流中心以及未来扩建生产线，但地买了以后一直没有进一步动作。”
方文山回答。
“工业用地......元朗......”
陈秉文从方文山手里接过调查报告，目光扫过文件上关于地块位置的描述和简图。
当看到“位于天水围边缘”这几个字时，他瞳孔微微一缩，瞬间联想到华润开发天水围的事。
于是，他迅速走到墙上那幅巨大的港岛地图前，在上面找到屈臣氏那块工业用地的位置。
陈秉文的目光在地图上那块紧邻天水围的土地轮廓上停留了片刻，脸上闪过一丝了然的神色。
屈臣氏贷款买的那块地，就在未来天水围大型社区的边上。
现在虽然因为新界归属问题，造成地价一直低迷。
但陈秉文清楚记得，再过几年，随着中英谈判的推进和新界土地契约问题的逐步明朗。
特别是天水围新市镇的开发进入快车道，这块地的价值将迎来爆发式增长。
想到这里，他将文件递还给方文山，平静的说道：“方总监，这件事，我们或许要换个角度来看。
这块地现在看是负担，但未必不是机会。”
方文山有些不解：“陈生，您的意思是？”
“第一，”陈秉文看着方文山，说道，“这块地和这笔贷款，是我们与和记黄埔谈判时最有力的筹码。
和黄急于甩掉非核心资产，我们可以明确指出，这笔不良的资产和长期债务，严重影响了屈臣氏的估值和未来现金流，要求他们在收购价格上做出更大的让步。
韦理现在的心思都在他的地产和港口上，只要我们能顺利接盘屈臣氏，在价格上他应该不会过于纠缠。”
陈秉文顿了顿，接着说道：“第二，也是更重要的一点。
这块地在元朗，靠近天水围。”
“是的，陈生。我还专门去现场看过，屈臣氏贷款买的这块地就在规划中的天水围新市镇边缘。”
方文山非常肯定地插话道。
陈秉文点点头，“天水围的开发一旦全面启动，基础设施会迅速跟上，道路、水电、公共交通都会在短时间内完善。
届时，这块现在看似偏僻的工业用地，位置将发生翻天覆地的变化。
它会从边缘地带，变成紧邻大型新兴社区、具备极高战略价值的物流和仓储黄金地段！”
“可是，天水围开发短时间内难以完成，这笔贷款的利息支出却是实实在在的。”
方文山提醒道，“未来两三年内，这块地恐怕难以产生收益，反而会持续消耗我们的现金流。”
陈秉文道：“你说得对，这是个现实问题。
不过，想要解决这个问题也非常简单，要么对这块地进行初步规划，先建设简易仓储设施，出租给周边工厂，至少覆盖部分利息支出。
要么交点钱，把土地性质改成商业用地，直接进行商业开发。”
陈秉文的话让方文山眼睛一亮。
按照眼下港岛地价和房价的发展趋势，如果把屈臣氏这块地的性质变更为商业用地，进行商业开发的话，恐怕真的能大赚一笔。
“陈生，元朗虽然现在偏远，但天水围一旦开发起来，周边地价必然水涨船高。
如果能将工业用地转为商业用地，价值至少能翻三到五倍。”
陈秉文笑道，“这件事等成功收购屈臣氏之后再考虑。
而且，我们还可以借着把工业用地转变成商业用地这个噱头，拉高我们上市的估值。”
“明白了陈生，目前我们只能把这块地当成一个包袱，用来压和黄的报价。”
方文山上露出了然的神色，笑着说道。
“正是这样。
总之，我们要充分利用这块地来做文章，把屈臣氏的收购价尽力往下压。”
......
接下来几天，随着屈臣氏尽调工作的深入，这家百年企业的全貌逐渐清晰呈现在陈秉文面前。
零售网络：
72家遍布港九新界的药妆连锁门店。
这是屈臣氏最核心的资产，也是陈秉文最看重的部分。
这些门店大多位于繁华地段，拥有稳定的客流和成熟的运营体系。
生产资产：
一家位于香港仔的蒸馏水生产厂，设备略显陈旧，但运转良好，主要为屈臣氏自有品牌“屈臣氏蒸馏水”提供产能。
一家位于观塘的汽水生产厂，规模不大，主要生产一些传统口味的碳酸饮料，市场份额有限，设备老化问题较为突出。
一家创建于1973年的百佳超市，拥有十二家超市门店。
一家化妆品厂，生产唇膏、雪花膏、爽身粉、花露水、风凉油等产品。
土地资产：一块位于新界元朗、面积约10亩的工业用地，就是那笔三千二百万贷款的“成果”。
目前闲置，杂草丛生。
债务情况：除了这笔购地贷款，屈臣氏还背负着一些经营性债务和租赁负债，总额约为一千八百万港币。
整体财务状况谈不上健康，现金流紧张。
获多利给出的整体估值是九千二百万港币。
这个数字是基于屈臣氏当前的财务报表、资产状况以及未来现金流折现等因素综合评估得出的。
方文山将这份估值报告放在陈秉文的办公桌上，补充道：“陈生，获多利团队评估时，充分考虑了那笔三千二百万的土地贷款及其利息负担，以及两家老厂设备更新所需的潜在资本支出。
他们认为屈臣氏目前的盈利能力被这些因素严重拖累，未来几年的现金流会非常紧张，因此给出了这个偏谨慎的估值。”
陈秉文快速浏览了报告的关键部分，点了点头。
这个估值多少有些出乎他的意料，他原本以为此时的屈臣氏怎么都能价值1亿道1.2亿港币。
没想到获多利给出的估值只有九千二百万港币。
这说明获多利的评估确实考虑了屈臣氏品牌和渠道的长期价值。