临出门前，方文山转过身，问一个他这段时间一直想问却一直没找到机会开口的问题或者是建议：“陈生，眼下港岛地产业如此火热，地价上涨幅度明显，如果能顺利拿到三亿港币的贷款，是不是可以考虑用其中一部分投资地产？”
方文山临出门前的问题，让陈秉文的心情有些复杂。
“地产......”
陈秉文低声重复了一遍这个词，嘴角泛起一丝难以察觉的复杂笑意。
他何尝不知道地产火热？
他甚至比任何人都清楚，这股狂热还会持续一阵，并在未来一两年内达到顶峰。
众所周知，随着82年世界性经济危机，加上铁娘子82年底在大会堂台阶上摔了一跤后，政治不确定性急剧升高，引动港岛经济和地产双双崩盘。
82年底港岛楼价比81年下跌了60%。
到了83年，市场信心彻底崩溃，那才叫真正的崩盘，无数高杠杆投机者血本无归，甚至沦为‘负资产’！
现在冲进去，固然可能赚点快钱，但那是在刀尖上跳舞，是在赌自己能在音乐停止前抢到椅子。
陈记的根基是实业，盈利核心在于经营利润和持续现金流，现金流稳定可预测，风险主要是经营性风险。
而地产业盈利的核心在于资产增值，现金流波动巨大，依赖信贷周期。
风险是金融和政策风险，波动剧烈。
优势是在上升周期中可能有极高回报，崩盘时可能面临毁灭性打击。
用实业稳定的现金流，去搏击地产的高波动风险，无异于拿长处去碰别人的运气，绝非明智之举。
陈秉文现在要做的，是囤积资金，保持流动性，等待最佳时机，去“捡”那些被迫抛售的优质资产，而不是成为被捡的那个。
想到这，他深吸一口气，看向方文山。
他不能告诉方文山关于未来经济走势，但可以用基于当下事实的商业逻辑说服他。
“你这个问题提得很好，也很及时。”
陈秉文示意方文山重新坐下，“坐，我们聊聊这个问题。
关于是否用贷款投资地产，我的答案是否定的，至少现阶段，绝对不行。”
方文山依言坐下，疑惑道：“陈生，目前地产行情火爆，很多企业都靠此获得了超额利润，我们手握巨资，错过确实有些可惜。”
他顿了顿，带着实业人的无奈，“做实业的不如做地产的，再加上港府在制造业政策上的积极不干预原则。
我们辛苦一年，利润可能还不如人家炒一块地皮赚的零头。”
陈秉文心中暗叹，这就是时代的疯狂，也是最大的陷阱。
所有人都看到眼前的暴利，却选择性忽视了脚下的悬崖。
港府对制造业的漠视，更是逼着优秀的企业和资金脱实向虚，这无异于饮鸩止渴。
陈秉文没有直接反驳，而是耐心的解释道：“你说的都是事实。
但正因为它是事实，我们才更要警惕。
当一个市场的利润高到不合常理，吸引所有人蜂拥而至时，往往意味着风险正在急剧累积，离泡沫破灭不远了。”
他指着桌上的财经期刊说道：“你只看到了别人赚钱，有没有想过，他们凭什么赚这个钱？
靠的是高杠杆、银行信贷支撑和对市场会永远上涨的盲目信心。
一旦这三个基础有一个动摇，后果是什么？”
陈秉文没有给方文山回答的时间，继续自问自答，“第一，地产是资金密集型行业，利润来自资产增值，但增值的前提是能以更高价格卖出去。
一旦市场转向，高杠杆就是催命符，价格下跌的损失会被成倍放大。
我们实业的利润来自产品销售和品牌溢价，现金流稳定，风险可控。
用我们稳定的现金流去支撑高杠杆的地产投机，等于拿我们的根基去赌别人的运气，风险收益完全不对等！”
“第二，港府对地产的态度暧昧，但绝不会允许泡沫无限膨胀危及金融稳定。
通胀高企，加息是必然之举。
一旦信贷收紧，地产业必然第一个被冲击。
我们的功能饮料和糖水是必需品，抗周期性强，加息对我们的直接影响远小于地产。
我们不能把命运寄托在政策的仁慈上。”
“第三，别人贪婪我恐惧，别人恐惧我贪婪。”