（上章审核了，正在解禁，问题应该不大）
南京路，曾经的中华商业第一街，上海出牌子的地方，产品要进了南京路的商场，才算登堂入室。
南京东路是黄浦，搞大众消费，步行街。
南京西路是静安，定位国际高端，做大商场。
都是上海浦西的核心商业地块。
南京东路163号2.3万平的占地面积都是几十亿的生意，说寸土寸金完全是不夸张的说法，一平方地面均价15万左右，按最近的金价，要换一公斤多的黄金。
另外南京西路附近哪有这么大的地块给拆？
“陈总，你说的石库门保护区...是新天地那边？”戴智康首次开口道。
石库门，是上海特有的一种中西合璧的传统民居建筑，江南三合院或四合院的空间结构，石条门框，门则有中式西式各种各样，外部布局是欧洲联排式。
这是以前的上海外租界形成的特殊建筑产物。
如今上海有173片石库门风貌街坊。
新天地，则是90年后期上海请香港瑞安集团罗康瑞来沪开发的一片石库门里弄。
“不是。”陈学兵摆了摆手：“没这么远，和南京西路就隔了一条街，淮海路附近...叫巨鹿路。”
宋卫平立马道：“那一片怕是不好拆吧？石库门的面积也不大...你想像当初开发新天地一样搞，怕是不可能，房子挤房子，而且连做商业区的地方都没有。”
当初瑞安集团来开发，拿的石库门里弄面积有50多万平，人家一来就把中间地区拆干净了，弄了一片4公顷（4万平）的人工湖，把一些中部旧楼拆掉，在建筑群中间形成了一条中轴步道，把整个街区拉通，然后把南部的房子全拆了，建了个现代风格的购物中心，北部历史建筑较为完整的留了下来，形成对照。
瑞安集团开发以后老建筑重新装饰，招商入户，逐渐形成了一片繁华而颇有历史底蕴和老钱风格的步行区。
而巨鹿路那一片，是几条巷子。
这本身地方不大，周围又高楼林立，没有做商业的广阔空间，很难有规划地开发，而且没有上海当年对香港瑞安的那种特批，想把里弄住宅改商业住宅用地，手续会非常麻烦。
“陈总，你拿到改建批文了？”郭广倡很是犹疑地问道。
“没有。”陈学兵笑了笑，“不过没必要拆嘛，我有方案，可以保留历史风格，做成别墅区。”
如今的上海开发商一心盯着空地，建高楼，还不知道什么叫石库门别墅区。
但从上海改变城市更新策略，把“拆改留”变成“留改拆”以后，上海的地价又一年比一年诱人，地产商们面对那些拆不动的老建筑群，便想出了许多办法。
做别墅。
留皮去胆，保留石库门建筑风格，改造内室，做江南合院别墅。
陈学兵的四川开发没有在建筑风格上花过太多时间琢磨，绝不是他没有能力建下一代住宅，以简约为主，只是想着做便宜点，让居民赶紧入住。
上海对生活品质的追求产生的高端消费市场，则跟四川不一样了。
以他对后世豪宅的见闻，完全有信心做出一片空间理念超前和历史文化并存的上海富人区。
“别墅区...”
此话一出，大家互相观望，明白了点什么。
“如果改住宅，面积也不大啊，做不了商业的话，不太划算...吧？”郭广倡沉吟道。
那一片巷子又窄又深，在原地貌上改，商业是肯定不好做。
做成别墅，能做多少套？...也就两三层，每套面积才多少？
陈学兵笑了笑。
不划算？
不能往上建，我还不能往下挖么？
“方案我很快会做出来的，南京西路做一个商业加一片临街住宅，石库门改别墅区，地方虽然不大，但要走高端豪宅路线，价格要对标汤臣一品。”
众人哗然。
戴智康笑了：“汤臣一品，就是个噱头，到现在还滞销呢，前年开盘11万一平，现在是越卖越低了。”
汤臣一品，不过是陆家嘴一片两万多平米的地，95年拿地的时候才花了四个多亿，搞了个超高的容积率，建了四栋150米高的住宅楼，算下来每平米建面的楼板价才4000多块钱，05年年底开盘，他敢卖11万。
而且每套400平起步，还有600平，1200平户型的大平层，每套价格最低4500万，上至一个亿。
当时全国都震惊了。
但结果怎么样呢？
去年一整年，卖了两套，开盘一年半，就卖出去几套，还不知道里面有没有请来的托。
开盘11-13万，现在已经降了一万多，却仍未卖出去，晚上看着黑漆漆一片，就是个鬼楼，每每有上海人路过，都会指着那四栋楼嘲笑一番。
“汤臣一品就两万平方占地，建了220套房子，卖10万起步确实太贵了，但别墅区赠送面积大，空间品质高，生活层次完全不同，跟汤臣一品不是一个概念。”
陈学兵只解释了这一句，便道：“我是做金融起家的，说跟大家分享，自然不会是白讲，跟我合作有保底合约，整体项目设立公司，大家可以参股，中途如果觉得不划算，也随时可以退出，退出时我会按每季度1.25%的年化利率补偿大家投入的资本金。”
保底。
大家又小小震惊了一下。
这词在房地产界也太新了。
过去几年上海地价有涨有跌，大家都在赌，赔了的也只能一个劲的熬，等地重新涨起来，期间要付出的利息也在一年一年积累，成本逐年变高。
要是有保底...
地价涨了，可以拿股权享受涨幅，地价跌了，还能随时拿回本金？
那不稳赚不赔吗？
而且每年5%...差不多能覆盖大部分银行利息了。
有几位大佬有些心动了。
从银行借一笔出来搞这笔生意，绝对是好投资。
关键是在地价涨了的情况下，这个项目开发出来，能不能赚钱。
还有就是，如果退出，这位陈总到底有没有钱兑付。
这个问题...若是刚才，大家都深有疑虑，但现在...陈总似乎是在座最有钱的一个。
“陈总，你和政府谈好了吗？这个项目总投资多少？价格划不划算？要预付政府多少钱？”
金惠明抛出一连串问题。
大华是民企，而且最近正好有一笔授信还没用，他的态度最为果断。
“只是跟市里领导提了个想法。”陈学兵并未遮掩，实话实说，“领导觉得可行，但还要看具体方案，不过已经透露了口风，南京西路开发规划大约6万平米，容积率4.8左右，如果石库门建筑群能保持风貌来开发，南京西路的地价至少能在征地两年平均地价的基础上保证15%的优惠，总地价...按照现在的价格计算，大约在130亿左右吧，15%的优惠少说也有十多亿，按照总价预付征地款40%，我们做好方案，市里审批...预计能在下半年谈成签约。”
这个方案，当然是晚一点好。
07年上海地价还在高峰，若把07年全年算进平均地价，那就拉高成本了。
但也不能太晚，因为09年四万亿计划落地，上海房价又会逐渐回暖。
最好在今年七八月份签合同，吃完大部分低价周期。
大家听到有优惠政策，便觉得这是个可做的生意了。
南京西路6万平米，这肯定是最贵的一片，给出15%的价格优惠，利润空间已然不少了。
南京西路，目前价值虽比南京东路低一点，但每平三万的楼面价肯定是有的，6万平米，4.8容积率，就是近29万平的楼面，若地价再涨，南京西路6万平搞不好就能值100亿以上。
剩下的9万平，几乎就是零元购，淮海路附近9万平的地，随便怎么开发，也不会只有十几二十亿的价值。
只要地涨，就有得赚。
“这个项目，我可只保两年。”陈学兵眼看在场有几位神色稍动，立马提出新的条件，“政府拆迁完成之前，大家必须也作出决定要不要一起开发，否则开发周期又两年，我还得给你们保底，那就不是合伙做生意了，是做慈善。”
他可没打算拉着所有人一起赚钱，只是拉人垫资而已，这个项目的股权，他最终是要收回的。
没有这个限制，地价暴跌的时候，说不定有人还会抱着有人托底的心态观望。